Pētījums: Pērn mājokļu tirgus piedzīvojis būtiskas pārmaiņas – “bumba” šobrīd ir pircēju pusē

Šā brīža ekonomiskā situācija daudziem liek pārvērtēt savus izdevumus. Tas ievērojami ietekmē arī nekustamā īpašuma tirgu – janvārī novērota zemākā aktivitāte pēdējo divu gadu laikā gan kopējo darījumu skaita, gan intereses ziņā. 

Ņemot vērā, ka mājokļa iegāde ir nopietns lēmums, vairums potenciālo pircēju joprojām ieņem nogaidošu pozīciju, sekojot līdzi banku kredītpolitikai, EURIBOR likmes izmaiņām un tirgū pieejamo īpašumu piedāvājumu opcijām. Vienlaikus ir salīdzinoši augsts darījumu īpatsvars bez kredīta piesaistes, taču samazinās to pircēju skats, kas iegādājas savu pirmo mājokli – tā jaunākajā ikmēneša “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā” secina “Latio”. Līdztekus indeksam pērn svarīgākās NĪ tirgus tendences apkopotas “Mājokļu tirgus gada pārskatā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par janvāri:

• 80 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (decembrī – 70; novembrī – 61; oktobrī – 45; septembrī – 36; augustā – 32)
• 4% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (decembrī – 5%; novembrī – 5%; oktobrī – 8%; septembrī – 12%; augustā – 14%);
• 52% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (decembrī – 52%; novembrī – 51%; oktobrī – 55%; septembrī – 58%; augustā – 63%);
• 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (decembrī – 1%; novembrī – 1%; oktobrī – 2%; septembrī – 2%; augustā – 4%);
• 29% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (decembrī – 29%; novembrī – 28%; oktobrī – 26%; septembrī – 26%; augustā – 26%).

Darījumu tendences janvārī iezīmē pērnā gada nogalē uzsākto kursu – būtiskas izmaiņas nekustamo īpašumu cenās nav novērotas. Joprojām turpina pieaugt dienu skaits, kas vajadzīgs, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu – vidēji tās ir jau 80 dienas. Salīdzinoši augstu līmeni saglabā to darījumu īpatsvars, kas veikti bez kredīta piesaistes, turklāt lielāka daļa šādu īpašumu tiek iegādāti ar mērķi tos izīrēt. No vienas puses, tas apliecina pirktspējīgo iedzīvotāju vēlmi pasargāt savu naudu no inflācijas spaidiem. Bet no otras – brīdina par arvien pieaugošu nākotnes problēmu sociālekonomiskajā kontekstā, proti, samazinās to pircēju īpatsvars, kas var atļauties iegādāties savu pirmo mājokli (first-time homebuyers). Vairumā gadījumu pirmo mājokli pērk tieši gados jaunāki cilvēki, kas valsts ekonomiskās attīstības izpratnē uzskatāmi par tās galveno virzītājspēku. Pirmā mājokļa iegādes atlikšana netiešā veidā ietekmēs arī citus faktorus – iespējams, redzēsim vēlāk noslēgtas laulības, nogaidīšanu ar ģimenes pieauguma plāniem, karjeras attīstībai ņemot virsroku, un tamlīdzīgi.

Runājot par mājokļu pieejamību, “Latio” eksperti fiksējuši rekordaugstu dzīvokļu skaitu jaunajos projektos Rīgā: janvāra beigās iegādei galvaspilsētā pieejami 1400 dzīvokļi, kas ir teju par 60% vairāk nekā šajā pašā laika posmā pērn. Vidēji dzīvokļa cena jaunajā projektā sasniedz aptuveni 2630 EUR par m². Citādāka situācija vērojama otrreizējo dzīvokļu tirgū Rīgas apkaimēs. Šobrīd iegādei pieejami aptuveni 1320 sērijveida dzīvokļi jeb par 9% mazāk nekā 2022. gada pēdējā ceturksnī. Vidējā cena šādos darījumos ir 1050 EUR/m², cenai samazinoties par aptuveni 3% kopš pēdējā ceturkšņa. Tomēr izteiktākās izmaiņas piedzīvojis tieši īres tirgus: salīdzinot ar pērnā gada pēdējo ceturksni, īrei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā samazinājies par 15%. Šobrīd tirgū tiek izīrēti aptuveni 1210 dzīvokļi. Minējumi, kādēļ īres segmentā piedāvājums ir sarucis, var būt dažādi – piemēram, daļa ekonomiskāko īres dzīvokļu tika “izķerti” kā karsti pīrādziņi vēl pirms apkures sezonas iestāšanās, savukārt daļa īpašnieku lemj par labu īpašuma pārdošanai, nevis izīrēšanai.

Kopumā 2022. gada laikā mājokļu tirgus ir piedzīvojis straujas izmaiņas – no pārdevēju diktētiem nosacījumiem gada sākumā līdz izšķirošās lomas pārņemšanai pircēju rokās gada nogalē. Jau pērnā gada vasarā novērota iedzīvotāju apņēmība uzkrāt naudu iespējamajiem tēriņiem ziemā, izvairoties no nepārdomātām investīcijām un tādu preču pirkšanas, kas nav vajadzīgas primāro vajadzību apmierināšanai. Mājokļu tirgū krietni retāk bija vērojama tā dēvētā vairāksolīšana, kas aizvien saglabājas lauksaimniecības zemju un meža īpašumu segmentos. Piesātinātā piedāvājuma apstākļos pircējiem vairs nav jāsteidzas ar nepārdomāta un sasteigta lēmuma pieņemšanu, bet pārdevējiem zudušas “monopola” iespējas, stāstot, ka uz īpašumu gaida vēl vairāki pircēji, tādējādi mākslīgi paaugstinot īpašuma vērtību. Lielākā pircēju interese 2022. gadā bija manāma mazas platības dzīvokļu segmentā, turpretim no pārdevēju puses tirgū nonāca vairāk lielo dzīvokļu, kuru īpašnieki nevēlējās segt apjomīgās platības radītos komunālo pakalpojumu izdevumus. Tāpat krasais cenu pieaugums liek rūpīgāk apsvērt arī investēšanu nekustamajā īpašumā, kā galveno faktoru izvirzot ienesīguma likmi izīrēšanas gadījumā.

EURIBOR ietekmē stingrākas nereti palikušas arī komercbanku kredītpolitikas, tādējādi vēl vairāk sabremzējot mājokļu tirgus attīstību. Piemēram, iegādājoties īpašumu, kam nepieciešami papildu ieguldījumi, var tikt lūgts uzrādīt arī plānoto darbu tāmi un apliecinājumu, ka šādi līdzekļi ir pircēja rīcībā. Privātmāju sektorā, neskatoties uz pastāvošo situāciju, pieprasījums pēc labā tehniskā stāvoklī esošām privātmājām vēl joprojām ir augsts - īpaši tām, kas atrodas Pierīgā un piedāvā ekonomisku apkures veidu.

Saglabājoties augstai inflācijai, pagaidām nav būtisku pozitīvu iemeslu, kas varētu mainīt pircēju rīcību tirgū. Nekustamā īpašuma eksperti uzsver – tuvojoties pavasarim, iespējams, redzēsim augstāku tirgus dalībnieku aktivitāti. “Jau šobrīd redzam, kā mainās iedzīvotāju paradumi attiecībā uz personīgajām finansēm. Savā ziņā cilvēkiem ir jāmācās adaptēties un orientēties pieaugošo izmaksu apstākļos, pārvērtējot arī prioritātes. Ne velti esam spiesti pārplānot tēriņus – starp visām 36 OECD valstīm esam 3. vietā pēc energoresursu cenu kāpuma un 5. vietā pēc pārtikas cenu kāpuma. Lai gan energoefektivitāte kļuvusi par vienu no galvenajiem vēlamā īpašuma izvēles faktoriem, mēs tomēr rekomendējam ņemt vērā arī kopējās izmaksas, piemēram, komunālos pakalpojumus un apsaimniekošanu. Tāpat jāsaprot, ka kredītprocentu pieaugums ir uz palikšanu un tādas likmes, ar kādām rēķinājāmies pēdējos gados, visticamāk tuvākajā nākotnē vairs neredzēsim,” stāsta “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot piecus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.