Pētījums: Puse mājokļu Latvijā tiek pārdoti par summu zem 35 000 EUR

Noskaņojums mājokļu tirgū lēnām sāk uzlaboties, novērojuši nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” darījumu vadītāji. Pircēju uzmanības starmešos nonāk jaunie projekti otrreizējā tirgū. Sevišķi augsta interese manāma privātmāju segmentā, kur interese sastopas ar zemu piedāvājumu – trūkstot labas kvalitātes savrupmājām, sākas pircēju cīņa par izdevīgāko piedāvājumu.

Analizējot nekustamā īpašumu tirgus rādītājus, atklājas vēl viena nianse – būtiska plaisa starp mājokļu patieso vērtību un cenām, kas norādītas oficiālajos darījumos. Proti, 50% mājokļu tiek pārdoti par mazāk nekā 35 000 tūkstošiem EUR, turklāt daļā darījumu pirkuma maksa ir vien 1 EUR. Lai gan zem eiro vērtā darījuma, visticamāk, slēpjas dāvinājuma līgumi, aktuāls kļūst jautājums, kā šādi tirgus dati pēcāk ietekmē nekustamā īpašuma vērtēšanu un kreditēšanu un cik lielā daļā gadījumu pircējs īpašniekam daļu darījuma summas maksā neoficiāli. Darījumu zemūdens akmeņi pētīti jaunākajā “Latio” Mājokļu pircēju pārliecības indeksā.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par oktobri

• 63 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (65 – septembrī; 65 – augustā; 70 – jūlijā; 70 – jūnijā; 75 – maijā; 75 – aprīlī);
• 10% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (11% – septembrī; 12% – augustā, 8% – jūlijā; 9% – jūnijā; 9% – maijā; 9% – aprīlī);
• 17% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (18% – septembrī; 17% – augustā; 15%  – jūlijā; 17% – jūnijā; 18% – maijā; 19% – aprīlī);
• 66% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (64% – septembrī; 61% – augustā; jūlijā – 59%; jūnijā – 52%; maijā – 55%; aprīlī - 53%);
• 19% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunbūvēs (16% – augustā; 16% – jūlijā; 22% – jūnijā; 21% – maijā; 21%  – aprīlī).

Salīdzinot ar rudens pirmo mēnesi, oktobrī kopējais Rīgas mājokļu piedāvājums par dažiem procentiem samazinājies gan pārdošanas, gan īres segmentos. Iegādei bija pieejami 4780, savukārt īrei - 2750 mājokļi. “Latio” darījumu vadītāji fiksējuši jaunu tendenci īrnieku vidū, proti, arvien biežāk vietējās ģimenes izīrē savus dzīvokļus, pašiem pārvācoties uz lielākas platības īres mitekļiem. Mērķis šādai rotācijai – vēlme paturēt sev piederošo īpašumu kā aktīvu līdz brīdim, kad bērni būs sasnieguši pastāvīgu vecumu un mainīs dzīvesvietu, vecākiem atgriežoties iepriekšējā mājoklī.  

Tāpat 44% pārdošanas piedāvājuma sastādīja dzīvokļi sērijveida ēkās Rīgas apkaimēs, savukārt, īrei pieejamo mājokļu skaits sērijveida ēkās oktobrī bija 1080. Mājokļu cena apkaimēs ir aptuveni 1030 EUR/ m², bet centrā sasniedz 1480 EUR/m².

4% pieaugums pārdošanas sludinājumos novērots jauno projektu pirmreizējā tirgū – oktobrī Rīgas apkaimēs iegādei bija pieejami 1435 dzīvokļi. Mājokļu cenas sludinājumos saglabājās stabilas. Iekštelpu platības kvadrātmetrs jaunajā projektā maksā vidēji 2810 EUR, bet darījumos 2870 EUR. Jauno projektu otrreizējā tirgū Rīgas apkaimēs dzīvokļi pārdoti vidēji par 2000 EUR/ m², savukārt centrā cenas sasniedza 2745 EUR/ m². Interese par jaunajiem projektiem nav noplakusi -  drīzāk pircēji kļuvuši atvērtāki otrreizējā tirgus piedāvājumam.

Salīdzinot oktobrī notikušos darījumus ar mājokļiem, summas mediānas rādītājs nepārsniedz 34 000 EUR**, liecinot – puse mājokļu tiek pārdoti par summu, kas zemāka par šo slieksni. Turklāt jāņem vērā, ka oktobra rādītājs ir augstākais šogad – septembrī summas mediāna bija 33 400 EUR, bet augustā un jūlijā turējās virs 30 000 EUR atzīmes.

Zemās darījumu summas jāvērtē piesardzīgi, jo patieso tirgus situāciju atspoguļo vien daļēji. Viens no galvenajiem faktoriem, kādēļ darījumi tiek reģistrēti par tik zemām summām, ir neoficiālie maksājumi. Nereti pircēji un pārdevēji vienojas līgumā norādīt zemāku pārdošanas summu, lai izvairītos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas vai vēloties samazināt valsts nodevas apmēru. Neskatoties uz to, ka šāda prakse finansiālā ziņā abām pusēm šajā brīdī var būt izdevīga, realitātē tas samazina reģistrēto darījumu vērtību un rada priekšstatu par zemāku, tirgum neatbilstošu īpašuma cenu. Tāpat var būt gadījumi, kad pircējs pārdevējam pārskaita tikai daļu pirkuma summas, bet otru pusi pārdevējam izmaksā, piemēram, kriptovalūtā. Rezultātā darījumā parādās tikai oficiālā summa, kas nonākusi pārdevēja kontā. Savukārt pircējam pazeminātas īpašuma iegādes summa norādīšana dokumentos var atspēlēties pie īpašuma pārdošanas nākotnē.

Vēl viens iemesls ir fiktīvo dāvinājumu summas, piemēram, pārdodot īpašumu ģimenes locekļiem par simbolisku cenu – 1 EUR. Pusēm šādā veidā noformējot darījumu, faktiski tiek veikts slēptais dāvinājums – pirkuma līgums nepieciešams tikai izskata pēc. “Latio” eksperti pieļauj, ka, veicot šādu darījumu, cilvēki paļaujas, ka pārdevēja nāves gadījumā citi mantinieki nevarēs apstrīdēt pircēja īpašumtiesības uz īpašumu, tomēr realitāte ir citādāka un arī pirkuma līgums par 1 EUR var nepasargāt jauno īpašnieku no tiesu darbiem ar citiem potenciālajiem mantiniekiem.

Bieži šādi 1 EUR darījumi ir draudzības pirkuma līgumi starp radiniekiem. Civillikuma 2015. pants nosaka, ka pirkuma maksai nav pilnībā jāatbilst pirkuma priekšmeta vērtībai, un šāds līgums būs spēkā arī tad, ja īpašums tiks pārdots par zemāku vērtību nekā tirgū. Šādu darījumu dēļ mediānas rādītājs tiek būtiski samazināts. Līdzīga prakse vērojama arī situācijās, kad juridiskas personas īpašumu pārraksta uz dalībnieku- fizisku personu par simbolisku cenu.

Tāpat faktors tik zemām darījumu summām ir īpašumu cenas reģionos ar būtiski ierobežotu hipotekāro kreditēšanu. Tā kā komercbankas īpašumus ārpus lielajām pilsētām kreditē atturīgi nereti iedzīvotāji reģionos izvēlas vai nu lētākas iespējas, vai arī maksā daļu summas neoficiāli, tādējādi pazeminot reģistrēto darījumu vidējo vērtību.

Avots: Cenu Bankas dati, Latio apkopojums

Cenu atšķirībām ir tālejošas sekas gan uz tirgus caurskatāmību, gan uz godprātīgu tirgus dalībnieku interesēm. Ja gribam redzēt sakārtotu, caurspīdīgu nekustamā īpašuma tirgu un objektīvi noteikt pārdošanas cenas, apzināti zemu cenu norādīšana darījumos kavē objektīvu mājokļu vērtēšanu, kropļojot salīdzināmo objektu datubāzi, kas ir arī būtisks aspekts kredītu izsniegšanā.

“Tik zema darījumu summas mediāna – tikai 34 000 EUR – ir spogulis, kurā ir jāieskatās un jāapdomā mums visiem, meklējot atbildi uz jautājumu – ko mēs visi izdarījām nepareizi? Šāds rādītājs 2024. gada oktobrī atsauc atmiņā laiku pirms divdesmit gadiem, kad mājokļu cenas svārstījās šajā amplitūdā. Vai tie darījumi, kuros oficiāli uzrādās tikai daļa patiesās pirkuma summas, savā ziņā ir sabiedrības nostāja pret nodokļu politiku? Vai arī tas parāda pārdevēju un valsts iestāžu vienaldzīgu attieksmi pret pircēja naudas izcelsmes jautājumiem? Iespējams, arī komercbanku atturīgā kreditēšana reģionos nesekmē tā mājokļu tirgus attīstību,” pauž “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

** Visi darījumi ar dzīvokļiem un privātmājām Latvijā

*** Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem septembrī