Rīgas dzīvokļu cenu apskats un prognozes 2011. gadam

  Aktivitāte. Janvāris mājokļu tirgū pagāja, samazinoties pieprasījumam un aktivitātēm no vietējo pircēju puses. Īpaši sērijveida dzīvokļu segmentā - kompānijas NIRA fonds speciālistiem  dzīvokļu demonstrāciju skaits sērijveida dzīvokļos, salīdzinot ar pagājušā gada decembri, samazinājies par 10 - 15%.  Daļēji tas bija sagaidāms, jo gada pirmajā mēnesī tradicionāli tiek noslēgts mazāks darījumu skaits – potenciālie pircēji atpūšas pēc svētkiem. Tomēr 2011. gada janvārī interesi par sērijveida dzīvokļiem ietekmēja  arī tādi faktori kā īpašuma nodokļa divkāršošana un salīdzinoši augstie  apkures rēķini par iepriekšējiem mēnešiem. Daudzi pieņēma lēmumu nogaidīt ar pirkšanu un pārdošanu. Piedāvāto dzīvokļu skaits janvārī tāpat ir samazinājies par 5%.  

Gluži pretēja situācija ir Rīgas centra un Jūrmalas dzīvokļu segmentā. Šeit demonstrāciju skaits ievērojami pārsniedzis decembra rādītājus. Tas saistīts ar tūristu skaita pieaugumu no Krievijas un NVS valstīm, kuri bija izvēlējušies janvārī atpūsties Latvijā. Daudzi tūristi izmantoja šo iespēju, lai iepazītos ar dzīvokļu un māju piedāvājumu uzturēšanās atļaujas saņemšanai. Liela daļa bija iepazīšanās rakstura apskates – darījumu janvārī bija maz. Potenciālie pircēji vēlējās padomāt par pirkumu tuvākos mēnešos.

Sērijveida dzīvokļi. Nelielais pieprasījums radījis nelielu, ap 1% sērijveida dzīvokļu cenas samazināšanos. 2010. gada sākumā Rīgas sērijveida dzīvokļu tirgus bija stabilizācijas stadijā ar nelielām, dabīgām cenu svārstībām. Pēc NIRA fonds speciālistu novērojumiem, lielākais darījumu skaits izremontētu sērijveida dzīvokļu segmentā notiek cenu diapazonā 600 EUR – 700EUR par kvadrātmetru. Sērijveida dzīvokļi, kuru cena ir virs 780 EUR/kvm reti kad ieinteresē potenciālos pircējus. Aktīvu interesi neizraisa arī šķietami superlētie piedāvājumi, kas lielākoties izrādās nekvalitatīvi.

Kaut kādas vienas vidējas cenas  rādītājs Rīgā pārstāj būt objektīvs orientieris kā pircējiem tā pārdevējiem – palielinās sērijveida dzīvokļu cenu diferenciācija. "Kā rāda mūsu ilggadējie novērojumi, krīzes laikā - tā bija 1995. – 1996.; 1998. – 1999. un 2008. – 2009. gados, cenas remontētiem un neremontētiem dzīvokļiem maz atšķiras. Minimālas ir arī tipveida dzīvokļu sēriju cenu atšķirības. Cilvēki krīzes apstākļos nav gatavi maksāt par kvalitāti, jo nav tādu līdzekļu. Tomēr, kad sākas ekonomikas rādītāju augšupeja, rodas maksātspējīgi klienti, kas izvēlas labāko"- paskaidro kompānijas NIRA fonds Valdes loceklis Vadims Markovs.

Pircējiem interesantākie Rīgas mikrorajoni – Purvciems, Zolitūdem Pļavnieki, Teika, Imanta. Lielāka interese ir par dzīvokļiem 119. sērijas mājās, specprojektos, 104., 103. un 602. sēriju mājās. "Morāli novecojušās 50.-to, 60-to gadu sākuma mājas un tā sauktās "hruščovkas" maksātspējīgi pircēji pat skatīties negrib. Negrib, neskatoties uz to, ka šie dzīvokļi tiek piedāvāti par 450 – 500 EUR par kvadrātmetru. Šādus dzīvokļus pārdot kļūst arvien grūtāk" saka kompānijas NIRA fonds Valdes locekle Jevgenija Markova.

Liela nozīme cenu formēšanās procesā ir mikrorajona attālumam no centra, infrastruktūras attīstības līmenim. Tādos rajonos kā Bolderāja un Daugavgrīva cenas vidēji ir par 20% zemākas kā citos pilsētas rajonos. Dzīvokļi ēku pirmajos un pēdējos stāvos, neskatoties uz mikrorajonu, maksā ap 10% lētāk nekā dzīvokļi tās pašas mājas citos stāvos.

Lielāks pieprasījums ir par 2-3 istabu dzīvokļiem, interese par 1-istabas dzīvokļiem pēdējo mēnešu laikā ir kritusies.

Mikrorajonu jaunie projekti. 2008. gada sākumā kopējais nepārdoto dzīvokļu skaits mikrorajonu jaunajos projektos tika vērtēts ap 3500 vienību. Brīvā pārdošanā no tiem nonāca apmēram puse. Pārējo dzīvojamo fondu pārņēma banku meitas struktūras, līdz ar to izņemot to no pārdošanas tuvākajos gados. Tas ļāva samazināt tirgus spiedienu. Brīvajā tirgū esošais jaunuzcelto dzīvokļu fonds pēdējo 1,5 gadu laikā samazinājies divkārt. Tai skaitā, arī pateicoties ievērojama skaita dzīvokļu izīrēšanai.  Dzīvokļu cenas jaunajos projektos, kurus tirgo attīstītāji, 2010. gada laikā izaugušas par 10 – 20 %. Dzīvokļiem ar pilnu apdari tās tagad ir 1100 – 1300 EUR/kvm, bez apdares – 850 – 1000 EUR/ kvm. Tendence ir sekojoša: pēc cenu paaugstināšanas   jaunajos projektos, pircēju pieprasījums tiem nedaudz krītas. Pēc 2-3 mēnešiem, kad potenciālie pircēji pierod pie jaunajām cenām, pieprasījums atjaunojas.

Analizējot kompānijas NIRA fonds veiktos pārdevumus, varam teikt, ka bijušos sērijveida dzīvokļu īpašniekus iegādāties dzīvokļus jaunajos projektos motivē:

- bijušo dzīvokļu sliktais tehniskais stāvoklis un nespēja vienoties ar līdzīpašniekiem par veco dzīvojamo namu renovāciju;

- oktobrī un novembrī novērotās problēmas ar apkures sezonas uzsākšanu;

- lielie apkures rēķini.

Jaunajos projektos katram dzīvoklim ir individuāls apkures skaitītājs, t.i. patērētājs atbild tikai par savu rēķinu nevis par kaimiņu patērēto. Apkures rēķini ir 1,5 – 2 reizes mazāki.

Centrs. Pats aktīvākais tirgus segments. Cenu diapazons no 600 – 700 EUR/kvm nomalēs līdz vairāk kā 4000 EUR/kvm Vecrīgā un klusajā centrā. Investoriem, kas iegādājas īpašumu ar mērķi saņemt uzturēšanās atļauju Latvijā, kā arī vienkārši turīgiem pircējiem īpaši pievilcīgs ir klusais centrs. Ziemas mēnešu tendence – to klientu skaita pieaugums, kas vasarā vēlējās nopirkt dzīvokli Jūrmalā. Apskatot kūrortu ziemā, daudzi no tiem maina meklējumu vektoru uz Rīgas vēsturisko un pievilcīgāko daļu.

Vislielākais pieprasījums ir 3 -4 istabu dzīvokļiem pilnībā renovētās mājās. Pircēji gatavi par tiem maksāt 1600 – 1700 EUR/kvm. Prestižākās mājās cenas ir no 2500 – 3500 EUR/kvm, un šādu darījumu ar katru mēnesi kļūst vairāk.

Prognoze 2011. gadam. Vadims Markovs: Valsts ekonomikas struktūra neļauj man teikt, ka tuvākā pusgada laikā Latvijas iedzīvotāju vidusslāņa ienākumi palielināsies. Tādēļ īpašu mājokļu cenu izmaiņu tuvākā pusgada laikā šai segmentā nebūs ne uz negatīvo, ne pozitīvo pusi. Ja nodokļu un ekonomiskā vide strauji neuzlabosies ( kas ir maz ticams), cenas svārstīsies esošo cenu līmenī. Cenu pieaugumu par 7-8% gadā es uzskatītu par teicamu rādītāju.

Daudz perspektīvāka man škiet situācija Rīgas centra un Jūrmalas  dzīvokļu segmentos. Grozījumi  Imigrācijas likumā,kas ļauj pretendēt nekustamā īpašuma pircējiem iegūt  uzturēšanās atļaujas Latvijā, jau strādā. Kaut arī šādu darījumu vēl nav ne pusotra simta, tie jau ir atstājuši savu iespaidu uz minēto segmentu – cenas un pieprasījums tajā aug. Riskēšu paredzēt, ka tuvākā pusgadā Rīgas centra un Jūrmalas dzīvokļu segmentā darījumu skaits divkāršosies. Tam ir palīdzējusi Latvijas prezidenta vizīte Maskavā un tuvojošā konkursa "Jaunais vilnis" desmitgade. Tas viss atspoguļosies mājokļu cenās – tās vēl pieaugs. Un tas ir tikai normāli. Manuprāt, nevar nekustamais īpašums prestižos galvaspilsētas rajonos maksāt 1500 EUR/kvm."