Šogad bez ziemas miega: mājokļu tirgus janvārī bijis negaidīti aktīvs

Gada sākumā mājokļu tirgū novērota ziemai neraksturīga pircēju interese. Iegādei pieejamo mājokļu skaits sarucis par vairāk nekā trešdaļu, bet jauno projektu pirmreizējā tirgū cenas noslēgtajos darījumos Rīgā samazinājušās par 6%.Tāpat pircēju uzmanību sākuši “ķert” arī nerenovēti īpašumi, atliekot malā bažas par augstajām būvniecības izmaksām.

“Latio” tirgus analītiķi un nekustamo īpašumu darījumu vadītāji gada pirmajā pusē prognozē augstāku aktivitāti nekā ierasts – daļēji pateicoties izmaiņām kapitāla pieauguma nodoklī, kas mudinājuši pircējus noslēgt darījumus janvāri, pēcāk paredzot īpašuma cenu pieaugumu, gan Euribor krituma, gan tirgus stabilizēšanās iespaidā, secināts jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”. Savukārt pērnā gada galvenās tendences apkopotas “Mājokļu pārskatā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par janvāri

Foto: Publicitātes foto

• 60 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (60 – decembrī; 61 – novembrī; 63 – oktobrī; 65 – septembrī; 65 – augustā; 70 – jūlijā);
• 13% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (13% - decembrī; 12% - novembrī; 10% – oktobrī; 11% – septembrī; 12% – augustā, 8% – jūlijā; 9%);
• 14% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (14% - decembrī; 15% - novembrī; 17% – oktobrī; 18% – septembrī; 17% – augustā; 15%  – jūlijā; 17% );
• 65% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (65% - decembrī; 66% - novembrī 66% – oktobrī; 64% – septembrī; 61% – augustā; 59% – jūlijā);
• 36 000 EUR visu darījumu summas mediāna** (33 000 – novembrī; 34 000 – oktobrī; 33 400 – septembrī; 30 500 – augustā; 30 000 – jūlijā);
• 20% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunbūvēs (22% - novembrī; 19% – septembrī; 16% – augustā; 16% – jūlijā; 22% – jūnijā; 21% – maijā).

Lai gan janvāris Rīgas mājokļu tirgū iesācies ar mērenu dinamiku, mēneša otrajā pusē bija manāms aktivitātes pieaugums. Iegādei pieejamo dzīvokļu skaits samazinājies par vairāk nekā 33%, sasniedzot 3280 mājokļus, savukārt īres dzīvokļu piedāvājums sarucis līdz 2430 (-19%, salīdzinot ar decembri). Nepilnus 40% iegādei un 77% īrei pieejamo īpašumu veidoja dzīvokļi Rīgas sērijveida projektos. Cenas segmentā saglabājušās nemainīgas - dzīvokļa kvadrātmetrs sērijveida ēkā apkaimēs janvārī maksāja 1010 EUR, bet centrā sasniedza 1410 EUR/ m².

Foto: Publicitātes foto

Pēc “Latio” apkopotajiem tirgus datiem, pirmo reizi ilgākā laika periodā dzīvokļu piedāvājums jaunajos projektos pārsniedz piedāvājumu apkaimju sērijveida ēkās; janvārī iegādei pirmreizējā tirgū bija pieejami 1570 dzīvokļi jeb 48% no visiem pārdošanā esošajiem mājokļiem. Jāņem vērā, ka īpatsvara izmaiņas skaidrojamas ar sarūkošo sērijveida dzīvokļu skaitu, nevis krasu jauno projektu mājokļu pieaugumu. Salīdzinot ar pērnā gada izskaņu, jauno projektu cenas pārdošanas sludinājumos kāpušas par nepilniem 3% (2850 EUR/ m²), turpretī noslēgtajos darījumos uzrāda 6% samazinājumu, iekštelpu platības vidējai cenai “nokrītot” līdz 2610 EUR/ m². Līdzīga aina paveras arī jauno projektu otrreizējā tirgū, kur vidējās cenas mājokļiem apkaimēs samazinājās par 5% (1950 EUR/m²), savukārt Rīgas centrā pieauga par nepilniem 2%, sasniedzot 3070 EUR/ m².

Kā novērojuši “Latio” darījumu vadītāji, janvāris mājokļu tirgū ienesis pozitīvas vēsmas, kas ir turpinājums tirgus aktivitātei pērnā gada otrajā pusē. Dienu skaits, kas nepieciešams mājokļa pārdošanai par tirgum atbilstošu cenu, samazinājies līdz diviem mēnešiem – šajā pašā laikā pērn pārdevējam bija jārēķinās ar vidēji 78 dienām. Tāpat samazinājies to pārdevēju īpatsvars, kuri piedāvā īpašumus iegādei par nesamērīgi augstu cenu – no 22% pērnā gada līdz 14% šā gada janvārī, liecinot par pielāgošanos reālai tirgus situācijai.

Lai gan pircēju interese arvien prevalē par labu kvalitatīviem, dzīvošanai gataviem īpašumiem, pamazām atgriežas pieprasījums pēc nerenovētiem dzīvokļiem izdevīgākas cenas dēļ. Augusi interese par privātmājām un apbūves zemēm Pierīgā (tostarp īpašumiem ir lielāku platību), kas parasti ir raksturīgāka tendence pavasara, ne ziemas mēnešiem. Vienlaikus tirgus “ieskrējienu” bremzē trūkstošs piedāvājums, radot situāciju, kur likvīdi objekti ātri atrod pircējus, bet daļa mazāk pievilcīgo īpašumu joprojām paliek potenciālo pircēju ievērības. Tāpat nekustamo īpašumu aģenti izceļ salīdzinoši lielo īres tirgus piedāvājumu, kā arī vērojama pastiprināta interese par pārkreditēšanās iespējām.

Pieaug bezkredīta darījumu skaits

Foto: Publicitātes foto

Latvijas mājokļu tirgū iezīmējusies būtiska tendence – arvien vairāk pircēju iegādājas īpašumu bez bankas finansējuma. Vairums darījumu notiek par pircēju pašu uzkrātajiem līdzekļiem vai ar minimālu hipotekārā kredīta piesaisti. Janvārī šādu bezkredīta darījumu īpatsvars mēneša ietvaros bija 45%, savukārt gada beigās sasniedza jau 66%. Galvenokārt darījumi ar pašu līdzekļiem notiek ar dzīvokļiem, nelielām privātmājām vai lauku īpašumiem līdz 100 000 EUR. Lai gan 2024. gadā Eiropas Centrālā banka pieņēma vairākkārtīgu lēmumu pakāpeniski samazināt Euribor likmes, šāds solis nav būtiski ietekmējis pircēju lēmumus – iedzīvotāji ir iemācījušies kritiskāk izvērtēt sev pieejamās kreditēšanas iespējas, labprātāk slēdzot darījumus par saviem līdzekļiem.

Reģionos arvien populārs ir tā sauktais mazais mājokļu kredīts (patēriņa kredīts) līdz 20 000 EUR, kas nereti ir vienīgā iespēja iegādāties īpašumu, ņemot vērā banku ierobežoto kreditēšanu ārpus Rīgas. Reģionālajā griezumā tendenci novērojis “Latio” Biznesa attīstības vadītājs Latgalē Jānis Sprindžuks: "Galvenie kreditēšanu bremzējošie faktori ir augstas izmaksas un iedzīvotāju maksātspēja, nevis EURIBOR, kas kopumā spēlē visai mazu lomu. Cilvēki dzīves dārdzības dēļ var atļauties mazāk nekā, piemēram, pirms Krievijas sāktā kara Ukrainā perioda. Darījumu aktivitāti šobrīd nodrošina pircēji vecumā no 30 līdz 45 gadiem. Pārsvarā tiek meklēti mājokļi, kur var dzīvot uzreiz, veicot vien minimālus ieguldījumus. Iemesls šim ir ne vien pašsaprotama vēlme pēc moderna un labā stāvoklī esoša īpašuma, kas ir raksturīgi ne tikai Rīgā, bet jebkurā Latvijas vietā, bet arī kvalitatīvu celtnieku trūkums. Lai gan būvniecības darbu cenas sasniegušas teju vai ‘’neadekvātu’’ līmeni, īpašumu kvalitāte netiek tam līdzi.”

Līdzīgas tendences novērotas arī Kurzemē: “Pircēji ļoti neaktīvi skatījās renovējamu māju virzienā, jo augstās cenas un pieaugušās būvniecības izmaksas ir padarījušas šos īpašumus mazāk pievilcīgus. Ja bija nopietns pircējs, pārdevēji bija gatavi nolaist cenu," stāsta “Latio” nekustamo īpašumu vērtētājs Uldis Leja.

Būvniecības apjomi Latvijā atpaliek no kaimiņvalstīm

Foto: Publicitātes foto

Neskatoties uz to, ka būvniecības izmaksas pērn augušas visā Baltijā, jaunu ēku celtniecība pie mums attīstās daudz lēnāk nekā Lietuvā un Igaunijā. Ja vēl 2011. gadā visās trīs valstīs jauno projektu būvniecības apmēri noritēja līdzīgi, pēdējo trīs gadu laikā Latvija vairs nespēj tikt līdzi Igaunijas un Lietuvas tempam, kamēr kaimiņvalstis piedzīvo straujāku izaugsmi. Daļēji tas skaidrojams ar valsts likumdošanu un tās birokrātisko pusi, proti, Latvijā vajadzīgs vairāk nekā pusgads būvatļaujas saņemšanai, kamēr Lietuvā un Igaunijā to var iegūt divu līdz trīs mēnešu laikā. Arī izmaksu ziņā Latvija ir topa augšgalā - būvatļaujas saņemšana attīstītājam sastāda 0,4% no kopējās būves vērtības.

Augstās izmaksas un likumdošanas nepilnības bremzē arī jauno projektu attīstību reģionos, kur piedāvājums nespēj sasniegt pieprasījumu. Sevišķi izteikta interese par jaunajiem projektiem novērojama Liepājā, Jelgavā un Valmierā. Tomēr mājokļu trūkums jaunuzbūvētās ēkās nav apstādinājis tirgu – pieprasītākajās lokācijās pircēji ir gatavi iegādāties īpašumus arī zemākas kvalitātes īpašumus. Piemēram, Liepājā darījumu skaits stabili audzis kopš 2022. gada, ko veicinājušas pircējiem pievilcīgas mājokļu cenas, kas, pēc “Latio” aplēsēm, gada laikā samazinājušās par 12%. Savukārt Valmierā darījumu un mājokļu cenas nav būtiski mainījušās, toties ievērojami pieaugusi potenciālo pircēju pārliecība par savām iespējām. “Gada sākumā bija vērojams augošs piedāvājums dzīvokļu un privātmāju segmentā, pārdošanas sludinājumu skaitam palielinoties gandrīz divas reizes. Šis pieaugums gan neļāva faktiskajām tirgus cenām samazināties, kas būtu nācis par labu pircējiem. Piedāvājumā nonāca arī pēdējo 10 gadu laikā celtas dzīvojamās mājas. Dzīvokļu segmentā pērn iecienītākie bija trīs un četru istabu dzīvokļi, it īpaši tādi, kur nesen veikti interjera un tehniskie atjaunošanas darbi. Pieprasītas bija arī privātmājas 100 – 120 m2 platībā labā tehniskā stāvoklī,“ tirgu Valmierā raksturo “Latio” Biznesa attīstības vadītāja Vidzemē Daiga Blumberga.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

** Visi darījumi ar dzīvokļiem un privātmājām Latvijā decembrī

*** Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem decembrī