Vai pārdot mājokli kļūs dārgāk? Īpašnieku uzmanību saasina gaidāmās IIN likmes izmaiņas no kapitāla pieauguma
Pircēji aizvien nogaidoši - arī Euribor likmes otrais samazinājums septembrī nav spējis izkustināt slābano nekustamā īpašuma tirgu. Būtiskas cenu izmaiņas sagaida gan pircēji, gan pārdevēji, tomēr ekonomiska pamata ievērojamām tirgus vērtību izmaiņām pagaidām nav. Mēģinot apmānīt tirgu, pircēji aktīvi operē ar citiem darījumu veidiem – septembrī parādījušies salīdzinoši daudz īpašumu maiņas piedāvājumu, vēloties mainīt dzīvokli pret lielāku īpašumu ar piemaksu, zemi pret māju ar piemaksu u. c. Savukārt pārdevēju uzmanības centrā ir plānotie grozījumi likumā par iedzīvotāju ienākuma nodokli, kas daudziem draud palielināt no kapitāla pieauguma nodokļa maksājamās nodevas apmēru. Galvenās septembra mēneša tendences mājokļu tirgū apkopotas “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par augustu
- 65 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (65 – augustā; 70 – jūlijā; 70 – jūnijā; 75 – maijā; 75 – aprīlī; 76 – martā);
- 11% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (12% - augustā; 8% - jūlijā; 9% - jūnijā; 9% - maijā; 9% - aprīlī; 9% - martā);
- 18% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (augustā – 17%; jūlijā – 15%; jūnijā – 17%; maijā – 18%; aprīlī – 19%; martā – 21%);
- 64% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (augustā – 61%; jūlijā - 59%; jūnijā – 52%; maijā – 55%; aprīlī - 53%; martā – 50%);
- 21% darījumu** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunajos projektos (jūlijā – 21%; jūnijā – 26%; maijā – 24%; aprīlī – 26%; martā – 26%; februārī – 30%).
Septembrī iegādei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā sarucis par aptuveni 8% - pārdošanā bija pieejami 4953 dzīvokļi. Piedāvājums sērijveida ēkās galvaspilsētas apkaimēs sastādīja 45% jeb 2225 no kopējā iegādei pieejamo mājokļu skaita. Savukārt par 15% palielinājies īrei pieejamo mājokļu skaits, sasniedzot nepilnus 3000. Teju 40% īres dzīvokļu piedāvājuma sastādīja mājokļi sērijveida namos Rīgas apkaimēs (1105). Cenu izmaiņas iekštelpu platībām sērijveida dzīvokļos nav fiksētas – vidējā cena par kvadrātmetru saglabājās 1040 EUR, bet Centrā – 1495 EUR (-2%).
Jauno projektu pirmreizējo tirgu Rīgā papildinājuši 20 jauni dzīvokļi. Kopumā iegādei pagājušajā mēnesī bija pieejami 1410 dzīvokļi, sastādot 28% no visa dzīvokļu piedāvājuma. Vidējās cenas iekštelpu platībām pārdošanas sludinājumos ir nemainīgas - 2800 EUR/ m². Neliels cenu kāpums novērots noslēgto darījumu summās, kur cenas par kvadrātmetru tuvojas tām, kādas ir sludinājumos. Lai gan cenu līmenis mēneša griezumā izlīdzinājies, spriest par jauno projektu tirgus atveseļošanos būtu pāragri – starpības samazinājums var būt skaidrojams gan ar ekonomiskākas klases dzīvokļu parādīšanos tirgū, gan atsevišķiem darījumiem.
Jauno projektu otrreizējā tirgū kvadrātmetra cena iekštelpu platībai septembrī bija 2015 EUR, bet Rīgas centrā palielinājās par 14%, darījumos sasniedzot 2660 EUR/ m². Vidējās cenas pieaugums tiek pamatots ar dažiem dārgiem darījumiem un neatspoguļo kopējo tendenci.
Aktivitāte turpinās arī reģionos. Jelgavā novērots augsts pieprasījums pēc īres dzīvokļiem. Interese saglabājas par mājokļiem jaunajos projektos, tostarp potenciālie pircēji meklē aktīvi meklē piedāvājumus otrreizējā tirgū. Reāla pircēja gadījumā pārdevēji ir pielaidīgi attiecībā uz cenas samazināšanu. Līdzīga tendence novērota arī Vidzemē. Pārdevēji, kuri iepriekš negribīgi izskatīja iespējas koriģēt īpašuma cenas, šobrīd ir gatavi runāt par lielākām atlaidēm. Tāpat Valmierā pašvaldība sākusi būvēt jaunu īres dzīvokļu namu, piedāvājot 120 jaunus mājokļus, kuriem potenciālie īrnieki varēs sākt pieteikties no nākamā gada februāra.
“Dzīvs” iluzorās domāšanas piemērs ir Jūrmalas nekustama īpašuma tirgus paradokss – lai gan piedāvājums aug, lielākā daļa objektu ir nelikvīdi un cenas ziņā ir būtiski atrauti no tirgus realitātes. Rezultātā, apskatot sludinājumu portālus, pircējiem sākotnējā izvēle šķiet plaša, taču pēc ilgākas analīzes kļūst skaidrs, ka adekvātu, izdevīgu variantu tirgū ir ļoti maz. Tikai atsevišķi piedāvājumi reāli atbilst pircēju pieprasījumam attiecībā uz lokāciju, cenu un kvalitāti, taču arī tiem nereti atklājas slēptie zemūdens akmeņi un īpatnības. Daļa īpašnieku, kuriem piederošo savrupnamu un dzīvokļu vērtība kritusi teju uz pusi, savus objektus tomēr nav gatavi pārdot neskatoties uz apziņu, ka mitināties greznajos kūrotpilsētas īpašumos viņi vairs nevarēs.
“Klienti, kas apsver iespēju iegādāties īpašumus prestižajā Jūrmalā, ir finansiāli stabila pircēju grupa, kas spēj veikt darījumus bez hipotēkas piesaistes. Pircēji izvēlas īpašumus rūpīgi un nesteidzas pieņemt lēmumus, līdz kļuvuši pilnībā pārliecināti par savu izvēli ilgtermiņā,“ skaidro “Latio” Jūrmalas filiāles vadītāja Jeļizaveta Čelnokova, piebilstot, ka tirgū vērojama arī citu būtisku faktoru ietekme – lai gan kopumā pieprasījums ir samazinājies, atlikušie interesenti izmanto savu pozīciju, lai iegūtu labākos piedāvājumus un atlaides.
Noskaņojums nekustamā īpašuma tirgū šobrīd neizstaro sevišķi lielu optimismu, par ko liecina arī nesen veiktais “SEB banka” pētījums. Vairāk nekā puse respondentu prognozē nekustamā īpašuma cenu pieaugumu tuvākā gada laikā (īpaši – Zemgalē dzīvojošie), savukārt cenu kritumu paredz vien 10%. Pircēju skepse cita starpā tiek pamatota ar gaidāmajiem grozījumiem likumā par iedzīvotāju ienākuma nodokli, nosakot, ka turpmāk ienākumam no kapitāla pieauguma, tostarp atsavinot nekustamo īpašumu, tiks piemērota 25,5% likme līdzšinējo 20% vietā. Kapitāla pieaugumu nosaka, no nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas atņemot tā iegādes vērtību un tajā veikto ieguldījumu vērtību turēšanas laikā. “Latio” eksperti lēš, ka nodokļu izmaiņas mājokļu segmentam par labu nenāks, īpašumu cenas sadārdzinot. Proti, izmaksu pieaugumu īpašnieki mēģinās kompensēt, nodokļa starpību iekļaujot pārdošanas cenā. No otras puses, nodokļu izmaiņas var mobilizēt neizlēmīgos pārdevējus ātrāk pieņemt lēmumu par īpašuma pārdošanu, ņemot vērā likuma pārejas noteikumus – tiem darījumiem, kas būs sākti līdz 2024. gada 31. decembrim, bet nebūs pabeigti tajā pašā taksācijas gadā, nodokļa maksātājam līdz 2027. gadam ir tiesības piemērot nodokļa likmi līdzšinējo 20% apmērā, taču tikai gadījumā, ja īpašums tiek pirkts uz nomaksu. Vienlaikus tiks saglabāti arī atvieglojumi, kas atbrīvo īpašumu no aplikšanas ar IIN. Sevišķi jāpasteidzas tiem īpašniekiem, uz kuriem neattiecas atvieglojumi un kuriem veidosies liels ar nodokli apliekamais ienākums.
Situācijas, kas pārdevējiem var rasties pēc jauno grozījumu pieņemšanas, ir ļoti dažādas. To, cik apjomīgu summu nāksies maksāt, pārdodot īpašumu, nosaka daudzi faktori, tostarp – vai mājoklis ir īpašnieka deklarētā dzīvesvieta, vai tas ir saņemts mantojumā, vai tas ir vienīgais piederošais nekustamais īpašums un cik ilgi tas atradies esošā pārdevēja īpašumā. Labvēlīgākajā gadījumā kapitāla pieauguma nodoklis nav jāmaksā vispār, ja dzīvokļa īpašums pārdevējam pieder vismaz 5 gadus un pēdējo 12 mēnešu periodā tā ir bijusi pārdevēja deklarētā dzīvesvieta. “Pēc pieredzes zinām, ka šādu nosacīti laimīgo gadījumu gan ir maz – biežāk nekustamā īpašuma speciālistu rokās nonāk objekti ar komplicētām īpašumtiesībām un nesakārtotiem dokumentiem. Darījumu vešana ar šādiem mājokļiem pārdevējam rada negaidītas galvassāpes, un topošie nodokļu grozījumi daudziem būs vēl viens sāpju punkts – līdz ar to īpašniekiem, kas apsver pārdošanu tuvākajā laikā, ir vēl viens papildus faktors, ko jāņem vērā – nodokļu izmaiņas,“ skaidro “Latio” Juridiskās daļas vadītāja Mārīte Lipša, prognozējot lielāku pārdevēju sarosīšanos tuvākajā laikā.
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot piecus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
**Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem augustā.