Vai riskējam saskarties ar vēl lielāku jauno mājokļu deficītu? Skaidro eksperts

Jau ilgstoši būvniecības nozare ir saskārusies ar strauju būvniecības izmaksu kāpumu, ko galvenokārt ietekmēja pandēmijas radītās piegāžu ķēžu problēmas un krasas energoresursu cenu svārstības. Lai arī tas nepārprotami radīja spiedienu uz nekustamo īpašumu tirgu – pieauga nekustamo īpašumu cenas, samazinājās projektu attīstības tempi –, vismaz bija skaidrība par to, no kuras puses izaicinājumus gaidīt. 

Bija cerības un pat prognozes, ka, pierimstot vīrusa izplatībai un sakārtojoties materiālu un izejvielu loģistikai, situācija varētu atgriezties ja ne pirmspandēmijas līmenī, tad vismaz nostabilizēties, tādējādi veidojot labvēlīgus nosacījumus straujākai nozares attīstībai. Tomēr, neskatoties uz prognozēm, ir noticis tas, ko tā īsti negaidīja neviens, – reāls karš tepat Eiropā, kas jau satricinājis lielāko daļu pasaules ne tikai emocionāli, bet arī ekonomiski. Ģeopolitiskās situācijas sekas noteikti būs jūtamas ilgtermiņā, tajā skaitā arī nekustamo īpašumu tirgū, kas saņēmis kārtējo triecienu, turklāt šoreiz īpaši sāpīgu.

Runājot par mājokļu tirgu, nav noslēpums, ka šobrīd viens no neskaidrākajiem aspektiem ir būvniecības izmaksas. Jau tagad redzam, ka cenas dažādām būvmateriālu kategorijām strauji aug, bet paredzēt, kāds būs maksimālais pieaugums un kad izmaksu kāpums varētu apstāties, nav iespējams. Taču jau šobrīd varu teikt, ka šis pieaugums ir nozīmīgs un atstās jūtamu ietekmi arī uz mājokļu cenām, jauno mājokļu pieejamību un nekustamo īpašumu attīstību kopumā.

Pirmkārt, jāņem vērā, ka cenas pieaugs visiem būvmateriāliem, galvenokārt metālam un tiem būvmateriāliem, kuru ražošanai nepieciešami lieli enerģijas resursi, piemēram, betonam un pildvielām, savukārt pieaugot naftas cenai, dārgāki kļūs arī bitumena un plastmasas izstrādājumi. Tāpat augošās naftas un degvielas cenas atstās ietekmi arī uz pārējo būvmateriālu cenām, jo to piegāde viennozīmīgi kļūs dārgāka. No otras puses pandēmijas laiks mums ir devis zināmas priekšrocības – esam iemācījušies reaģēt daudz ātrāk, aktīvi meklējot citus tirgus, sadarbības modeļus un veidojot jaunas piegāžu ķēdes. Tas dod zināmu pārliecību un cerību, ka uzsāktie projekti tiks pabeigti, tomēr no cenu pieauguma neizbēgt. Vai šīs cenas jebkad atgriezīsies iepriekšējā līmenī? Maz ticams. Ukraina, Krievija un Baltkrievija gadiem ilgi bijušas aktīvas tirgus dalībnieces un būvmateriālu eksportētājas, bet šobrīd šie tirgi ir slēgti. Kaut arī pārorientēšanās uz jaunām piegāžu ķēdēm var notikt gana ātri, tās noteikti nebūs ne izdevīgākās, ne efektīvākās.

Otrkārt, nekustamo īpašumu tirgū šobrīd valda nogaidošs noskaņojums. Ir attīstītāji, kas iepauzējuši projektus un jaunu rezervāciju pieņemšanu vai izņēmuši produktus no pārdošanas vispār. Attīstības plānu “iesaldēšana” var novest pie situācijas, ka tuvākajā nākotnē jauno mājokļu deficīts kļūs vēl izteiktāks, lai neteiktu – kritisks. Vienlaikus jau tagad manāms plānošanas un būvniecības sākuma stadijā esošo mājokļu cenu pieaugums – attīstītāji saprot, ka realizēt būvniecību par iepriekš pieņemtajām izmaksām vairs nebūs iespējams. “Bonava Latvija” gan arī šajā izaicinājumu pilnajā laikā izlēmusi turpināt savu darbību, tajā skaitā uzsākto projektu realizāciju un mājokļu tirdzniecību. Mūsuprāt, tas ir būtiski, jo jebkuru projektu atlikšana un dīkstāve attīstītājam rada ne tikai papildu finansiālo slogu (būvlaukumu uzturēšana, izbūvēto būvkonstrukciju iekonservēšana, apsardze utt.), bet arī risku, ka nākotnē projektu pabeigšana no attīstītāja var prasīt vēl lielākas investīcijas, līdz ar to vēl vairāk palielinot jauno mājokļu cenas.

Treškārt, gluži saprotama neziņa šobrīd ir tiem, kuri bija plānojuši vai turpina plānot jauna mājokļa iegādi. Mājokļu cenu pieaugums būs neizbēgams līdz brīdim, kad šī brīža situācija stabilizēsies. Tas nenotiks ne rīt, ne parīt, jo Krievijas un Baltkrievijas tirgus tik ātri neatvērsies, tāpat milzīgs resursu apjoms būs nepieciešams pašai Ukrainai izpostītās infrastruktūras atjaunošanai, līdz ar to ietekme būs jūtama ilgtermiņā. Kā jau minēju, būvniecības izmaksu un mājokļu cenu kāpums būtiski ietekmēs mājokļu pieejamību – jauno mājokļu skaits samazināsies. Zināmu ietekmi var atstāt arī lielā Ukrainas bēgļu plūsma, kas vēl vairāk ietekmēs piedāvājuma un pieprasījuma attiecības tirgū. Tiklīdz saruks mājokļu skaits tirgū, atlikušo jauno mājokļu cenas pieaugs vēl vairāk, jo vienkārši nebūs, no kā izvēlēties, un tas liek uzdot jautājumu – vai cilvēki ar vidējiem ienākumiem vispār šādus mājokļus varēs atļauties? Tāpat jāņem vērā, ka pieaug ne tikai mājokļu cenas, bet arī ar tiem saistītās ikmēneša izmaksas. Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes datiem šī gada februārī, salīdzinot ar pagājušā gada februāri, vidējais patēriņa cenu līmenis palielinājies par 8,7%, un inflācija joprojām turpina strauji augt. Tomēr, manuprāt, jaunu mājokļu skaits tirgū kritīsies daudz straujāk nekā iedzīvotāju spēja tos iegādāties.

Ceturtkārt, lai arī esošās situācijas ietekmē mājokļu cenas aug un, visticamāk, turpinās augt, pašlaik bankas joprojām nodrošina līdzfinansējumu, vismaz pieejamās klases dzīvokļu segmentā. Tā ir laba ziņa, lai gan vienlaikus nedrīkst izslēgt iespējamību, ka jau tuvākajā nākotnē varētu pieaugt mājokļa iegādei nepieciešamās pirmās iemaksas apmērs. Tāpat prognozēju, ka vēl lielāku nozīmi iegūs "Altum" atbalsta programmas. Valdībai un atbildīgajām ministrijām būtu šīs programmas jāpaplašina vai jāveido jauni mehānismi, stimulējot iedzīvotāju spēju iegādāties mājokli.

Man nereti jautā, vai ir īstais laiks iegādāties dzīvokli tagad, kad vēl, iespējams, nav sasniegta izmaksu pīķa stunda? Ja ir vajadzība pēc mājokļa un uzkrājumi, ko gribas ieguldīt tā, lai inflācija tos neapēstu, jauna mājokļa iegāde ir gana loģisks solis. Ja cilvēks dzīvo padomju laikos celtā ēkā, tas var būt vēl viens motivējošs faktors, jo šobrīd dzīvi sērijveida daudzdzīvokļu namos būtiski ietekmē neprognozējamais energoresursu cenu kāpums un nepieciešamība pēc ēku uzlabošanas un siltināšanas. Tāpat, ņemot vērā, ka dzīvokļu cenas pieaug arī vecajos projektos, šis var būt piemērots brīdis esošā dzīvokļa pārdošanai, līdzekļus investējot jaunā un uzturēšanas izmaksu ziņā daudz pievilcīgākā mājoklī. Der atcerēties, ka līdz šim nekustamā īpašuma iegāde bija viens no stabilākajiem un drošākajiem investīciju veidiem ar ilgtermiņā pieaugošu vērtību.  

Ir skaidrs, ka 2022. gadu aizvadīsim neskaidras un saspringtas ģeopolitiskās situācijas un strauji augošas inflācijas zīmē. Jau tagad redzam, ka tas ietekmē visus un sekas būs jūtamas vēl ilgi. Arī nekustamā īpašuma nozarē mūs sagaida jauni, šoreiz jāsaka – neparedzami izaicinājumi. Bet tas, ko varam darīt, – būt gatavi ātri rīkoties, lai nekustamā īpašuma nozare šajos sarežģītajos laikos ne vien izdzīvotu, bet arī turpinātu vismaz nelielu izaugsmi.

Raksta autors: Mareks Kļaviņš, SIA “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs