Ārzemnieku interese Jūrmalā. Investīcijas īres dzīvokļos
Foto: Ārzemnieku interese Jūrmalā. Investīcijas īres dzīvokļos
2012. gada pirmajā ceturksnī pirkuma-pārdevuma līgumu skaits, salīdzinājumā ar analoģisku periodu pagājušajā gadā, Rīgā pieauga par 44%, Jūrmalā – par 35%. 2011. gada pēdējā ceturksnī un 2012. gada pirmajā ceturksnī Jūrmalā tika noslēgti vairāk kā 105 darījumi, kuru vērtība pārsniedza 143 000 eiro. No tiem 53 darījumos pircēji bija ārzemnieki.
Jūrmalā, pēdējā pusgada laikā, Krievijas un NVS valstu iedzīvotāju nopirkto nekustamo īpašumu vidējā cena bija 550 000 eiro. Rīgas centrā nopirkto un pēc tam izīrēto dzīvokļu ienesīgums var būt aptuveni 5% gadā, bet mikrorajonu jaunceltnēs – līdz 6-7%. Šie ir labi ienesīguma rādītāji, salīdzinājumā ar citām Eiropas valstīm.
Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū, 2012. gada pirmajā ceturksnī, tika atzīmēts pircēju aktivitātes pieaugums. Rīgas Zemesgrāmatā reģistrēti par 44% vairāk pirkuma-pārdevuma līgumi, nekā analoģiskā laika posmā 2011. gadā. Salīdzinājumā ar 2010. gadu pieaugums ir vēl lielāks - +48%. 2012. gada janvārī – martā Jūrmalā darījumu skaits, salīdzinot ar pagājušo gadu pieauga par 35%, bet salīdzinājumā ar 2010. gadu – par 80%.
Kompānijas NIRA Fonds speciālisti ir pārliecināti, ka darījumu skaita pieaugumā pozitīva loma ir 2010. gada 1. jūlija Grozījumiem Imigrācijas likumā. Nepilnu divu gadu laikā, ar mērķi saņemt uzturēšanās atļaujas, ārzemnieki mūsu valstī nopirka ap tūkstoti dažādu nekustamo īpašumu. Vairāk nekā puse no tiem atrodas Rīgā, bet trešā daļa – Jūrmalā. Vispopulārākā galvaspilsētai tuvākā vieta, kur var investēt nekustamā īpašumā 50 000 Ls un saņemt uzturēšanas atļauju ir Ozolnieku pagasts. Tajā uz aprīļa beigām tika veikti septiņpadsmit darījumi ar ārzemju pircējiem, ar mērķi noformēt uzturēšanās atļauju.
Saskaņā ar Latvijas Pilsonības un migrācijas pārvaldes datiem, 75% no ārzemju investoriem, kas noformē Latvijā uzturēšanas atļauju, veicot nozīmīgās investīcijas (nekustamos īpašumos, banku subordinētajā kapitālā vai Latvijas kompāniju kapitālā) – ir Krievijas iedzīvotāji (ap tūkstoti). Otrajā vietā – Ukrainas iedzīvotāji (ap 110), trešajā – Kazahstānas iedzīvotāji (ap 80).
"Krievijas investoru varēja būt vēl vairāk, ja nebūtu bijis negatīvais informatīvais fons, kurš izveidojās ap Latviju pēdējā pusgada laikā," ir pārliecināta kompānijas NIRA fonds valdes locekle Jevgēnija Markova. "Krājbankas krahs novembrī, konkursa "Jaunais vilnis" norises perspektīvas Jūrmalā apspriešana, referendums par krievu valodas statusu februārī, latviešu leģionāru gājiens martā – tas viss tika diezgan negatīvi atspoguļots Krievijas medijos un atstāja savu emocionālo iespaidu potenciālo investoru vidū. Īpaši tas ietekmēja tos cilvēkus, kuri nav bijuši Latvijā un uztvēra šo informāciju burtiski. Taču jāsaka, ka negatīvā attieksme pret mūsu valsti nav skārusi visus, un investīciju produkts – Latvijas uzturēšanas atļauja pret finanšu ieguldījumiem – turpina interesēt Krievijas iedzīvotājus."
Jūrmala. 2011. gada IV. ceturksnī un 2012. gada I. ceturksnī Jūrmalā, pēc Zemesgrāmatas informācijas, reģistrēti nedaudz vairāk par 105 darījumiem, kuru vērtība pārsniedza 100 000 Ls (143 000 eiro) – tā ir minimālā robeža ieguldījumiem Rīgas un Rīgas plānošanas reģiona nekustamajos īpašumos, kas nepieciešama uzturēšanās atļaujas saņemšanai. 53 līgumos pircēji bija ārzemnieki (pārsvarā Krievijas iedzīvotāji). Vidējā nekustamo īpašumu cena ārzemnieku veiktajos darījumos pēdējā pusgada laikā – 555 000 eiro!
Ārzemju pretendenti uzturēšanas atļaujas saņemšani, pērkot dzīvokļus Jūrmalā, pārsvarā izvēlas daudzdzīvokļu mājas jūras pusē, blakus pirmajām četrām kūrorta dzelzceļa stacijām- Lielupe, Bulduri, Dzintari un Majori. Par to arī liecina Jūrmalas dzīvokļu un māju pirkuma-pārdevuma līgumu, kur cena pārsniedza 200 000 eiro, analīze. 2011. gadā šādu darījumu bija ap 110. Visbiežāk (41 gadījums) – nekustamais īpašums atrodas Lielupes rajonā, 32 – Bulduros, 27 – Dzintaros, 4 - Majoros, pārējie – citās vietās. "Šai situācijai ir vairāki paskaidrojumi", - uzskata Jevgēnija Markova.
Pirmais. Šajās vietās ir komfortablāki dzīves apstākļi: labāka infrastruktūra atpūtai, mazāks attālums līdz lidostai (ar mašīnu jābrauc vien 15 minūtes) un Rīgas centram (25 minūtes).
Otrais. Stabilu un daudzgadīgu interesi par šiem Jūrmalas rajoniem veido ne tikai Latvijas iedzīvotāji, bet arī ārzemnieki, kuru maksātspēja un skaits ir ievērojams. Bet, ja pieprasījums ir liels, tad arī objektu investīciju pievilcība ir liela.
Trešais. Tieši šajos Jūrmalas rajonos ir īpaši vērojama nekustamā īpašuma attīstītāju aktivitāte. Lielupes līderpozīcijas 2011. gadā skaidrojas ar to, ka ļoti veiksmīgi tika pārdoti dzīvokļi jaunajā projektā Aristo (26 darījumi). Uz to brīdi tas bija viens no nedaudziem jaunajiem, dzīvošanai gataviem Jūrmalas dzīvokļu kompleksiem. 2012. gadā Jūrmalas jauno dzīvojamo projektu tirgū ir gaidāms vēl plašāks piedāvājums. NIRA Fonds speciālisti prognozē, kā pēc gada rezultātiem vislielākais pārdošanu skaits tiks novērots Bulduros.
Citas preferences. NIRA Fonds ārzemju klienti pēdējā laikā lūdz piedāvāt arī Jūrmalai alternatīvus variantus. Visbiežāk, pēc iepazīšanas ar karti, tie runā par Saulkrastiem, kur analoģisku dzīvokļu un māju cenas var būt divreiz zemākas nekā Jūrmalā. Diemžēl, atpūtas infrastruktūra Vidzemes jūrmalā pagaidām ir attīstīta daudz mazāk, nekā Jūrmalā, savukārt attālums līdz lidostai un Rīgas centram zināmi lielāks. Turklāt, ja cilvēki vēlas pirkt privātmāju pie jūras, tad Saulkrastu pusē tās vairāk atbilst latviešu mentalitātei, jo atšķiras no Jūrmalā celtām mājām ar materiāliem, ar izpildījumu, platību."
Palielinājies ārzemnieku nopirkto māju skaits Rīgas rajonā. Parasti klienti prasa kotedžas ar pilnu apdari, ar nelielu zemes gabalu, ciematā ar attīstītu infrastruktūru. Šādu gatavu piedāvājumu nav daudz. Plašāks ir rindu māju piedāvājums. Divu, trīs guļamistabu mājas ar platību līdz 200 m2 tiek piedāvātas par 170 000-250 000 eiro. Darījumi ar vienģimenes mājām notiek tādos ciematos, kā Saliena, Apogi, Berģi, Babītes un Mārupes pagastos, Dreiliņos un citās vietās.
Nomas ienesīgums. Rīgas vēsturiskā centra dzīvokļu pircējus no Krievijas, kas interesējas par uzturēšanas atļaujas saņemšanu, var nosacīti iedalīt divās grupās. Pirmā – tie, kas pērk priekš sevis un plāno daudz laika pavadīt Latvijā. Otrā – tie, kam uzturēšanas atļauja vispirms ir iespēja brīvi pārvietoties Šengenas zonā. Šādi klienti parasti lūdz sameklēt viņiem nelielus veikaliņus vai biroja telpas ar labiem likviditātes un ienesīguma rādītājiem. Taču, neskatoties uz to, ka komercplatību nomas likmes Rīgā ir pēdējo desmit gadu zemākajā līmenī, to pārdošanas cenas ir salīdzinoši augstas. Nelielu komercplatību pārdošanas tirgus ir neaktīvs un atrast pievilcīgu piedāvājumu nav viegli. Pie kam, šādu objektu ienesīgums ir zems: pat 4,5% gadā nelielām, likvīdām telpām ir retums.
Investīcijas mājokļos var būt perspektīvākas. Izīrēšnai optimāls ir dzīvoklis ar divām vai trīs guļamistabām jaunajā vai pilnībā rekonstruētā mājā. Vēlams ar autostāvvietu. Vislielākās vidējās likmes šādiem objektiem prestižā Klusajā centrā un Vecrīgā ir 14-16 eiro par vienu kvadrātmetru mēnesī. Maksimālās likmes sasniedz pat 18 eiro par m2 mēnesī. Dzīvokļu pārdošanas cenas tādos dzīvojamos projektos, kā Teātra ielā 5, Alberta ielā 1, Futuris- Antonijas ielā 18a, Centra nams (dzīvokļi ar skatu uz Daugavu) un Aleksandra Apartaments Ausekļa ielā 4, atrodas 2 700-4 500 eiro par 1 m2 robežās.
Izīrēt dzīvokļus pārējā Rīgas centra daļā var 7-11 eiro par kvadrātmetru robežās. Nopirkt - par 1800 -2200 eiro par kvadrātmetru. Tas nozīmē, ka investors var iegūt aptuveni 4,5-5% gadā.
Dzīvokļi jaunajos projektos Rīgas mikrorajonos ar pilnu apdari ir pieejamas pircējiem par 1100-1300 EUR/m2. Īrnieki maksā par dzīvokļiem labākajās jaunceltnēs mikrorajonos 6-7 EUR/m2. Ienesīgums šādu dzīvokļu izīrēšanā var sasniegt 6-7%. Cipars it kā ir pievilcīgāks, taču šajā segmentā īrnieki pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji, kuru maksātspēja ir salīdzinoši zema.
Sarežģītāk ir aprēķināt Jūrmalas dzīvokļu investīcijas pievilcību. Apartamenti jaunajos projektos Lielupe – Majori pirmajā līnijā (īrei vispopulārākās vietas) jūnijā – augustā var maksāt pat 30 eiro par m2 mēnesī. Pārējos gada mēnešos tos diez vai izdosies izīrēt vairāk par 9-12 eiro par 1 m2 mēnesī. Rēķinot ienesīgumu par gadu, sanāk 4-4,5%, ja izdosies iegādāties dzīvokli ar pilnu apdari par 4 000-4 500 par kvadrātmetru. Bet, ja orientēties uz esošām piedāvājuma cenām būvniecības stadijā esošajos projektos, kur dzīvokļu piedāvājuma vidējās cenas bez apdares ir 4 500-5 500 eiro par 1 m2, tad ienesīgums uzreiz krītas līdz 3%.